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现金流与销售双承压万科牵手深业加强土地储备

2021-05-02 18:05:40    文/来自西藏藏族自治区拉萨市的网友投稿

来源: 新浪财经-股票 871

导读:本文是来自西藏藏族自治区拉萨市的网友投稿,由编辑发布关于现金流与销售双承压万科牵手深业加强土地储备的内容介绍
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  原标题:牵手深业,万科告别“佛系”

  近日,万科与深业集团、深圳控股宣布签订战略合作框架协议,外界看来,这是一场共赢式的牵手。

  根据协议,深业集团与万科集团约定,双方将重点推动在深圳市及周边地区土地获取、项目开发、城市更新、土地整备利益统筹、产业驱动及运营等领域的合作。

  自2017年出售三四线城市百万土储后,深业集团就将发展重心放到深圳及周边城市。根据半年报数据,深业旗下上市公司深圳控股的现有土储规划总建筑面积约615万平方米,计容建面456万平方米,大湾区占比约61%。以计容建筑面积计,深圳项目占土地储备39%,以土地的市场价值计算,深圳项目占比超过70%。

  这对于大本营在深圳,土储却不多的万科而言无疑是强有力的补充。

  “佛系”万科不佛系

  作为三巨头中的一员,相较于碧桂园和恒大的广袤土储,万科在拿地端的表现一度被贴上“佛系”标签。

  上半年,万科土储端的支出为905亿元,占销售额的比重约27%,这一扩土节奏不仅低于头部房企平均速度,相较于万科过往三年的表现亦存在不小的差距。

  2016年-2018年间,万科拿地总额占销售额的比例分别为57.2%、61.5%和42.3%,由此可见,今年上半年27%的比例几乎腰斩。

  克而瑞数据显示,截至今年上半年,万科的土储货值为16989亿元,货值总量仅为上半年销售额的5.09倍,如果考虑到销售额的同比增长,万科当前的土地储备金额仅能覆盖未来两年左右的销售。而同期,恒大的总土地储备为3.19亿平方米,碧桂园土储潜在权益货值约27800元亿,其中已经获取权益货值约17500亿元。

  即便外界不少声音质疑万科土储并不充分,其却始终坚持非激进的拿地风格,根据回款来制定拿地计划。万科首席执行官张旭在业绩会上介绍称,万科拿地策略一贯有两个阀门控制,一个是自身现金流状况,一个是销售回款状况,万科将拿地支出控制在销售额的30%左右。

  不过,到了今年三季度,一向谨慎拿地的万科却画风突变。有规模房企高管对《国际金融报》记者表示,通常房企拿地高峰期在上半年,一来资金较为宽裕,二来上半年拿地项目有望在下半年进入销售,能够体现在当年财报中。万科却逆势而为,选择下半年加大马力。

  三季报显示,2019年第三季度,万科共计新增62个开发项目,超过上半年之和,合计新增建筑面积约1479万平方米,权益规划建筑面积约1155.3万平方米。

  现金流与销售双承压

  激进的三季度让万科向来引以为傲的财务表现出现了些变化,三项现金流全部为负,上一次出现类似情况还是在2018年一季度。

  1360亿元的现金流出超过了当季回款,以致万科第三季度的经营性现金流为-71.19亿元,此外,投资性现金流-43.02亿元,筹资性现金流-258.84亿元,这也意味着,自去年四季度以来,万科已连续4个季度筹资性现金流为负。具体来看,除了投资、借款同比减少之外,万科的偿债压力也处于高峰期,三季度偿还债务支付的现金为298.41亿元,去年同期这一项仅为63.68亿元。整体来看,2019年第三季度,万科现金及现金等价物净减少超368亿元。

  三季度单季的表现也直接传导至万科的三季报中,截至9月末,万科的净现金流为-796亿元,这一数值位列A股上市房企倒数第一。

  除此之外,万科还面临着来自销售端的压力。

  行业下行阶段,相较于部分同行,坚持不降价促销、不做“多余动作”的万科在“金九银十中”的表现并不亮眼,凭借着大规模的降价促销,百强房企10月单月整体的权益销售金额同比增长13.7%。但这份热闹似乎与万科无关,10月,万科实现合同销售金额433.8亿元,同比下降19.77%,近20%的跌幅与其他头部房企大相径庭。

  对比来看,恒大同期凭借着全员营销、打折促销实现了一波抢收,9月恒大合约销售额环比上涨73.8亿元,达到831.1亿元,刷新了其单月合约销售金额的历史纪录,10月这一数字再次被刷新至903亿元,仅这两个月,恒大便与万科拉开了800亿元的差距。凭借金九银十的攻势,恒大也反超万科,跻身榜眼之位。截至10月底,恒大已完成合约销售5462亿元,领先于万科的5189.9亿元。

  在被恒大反超后,万科还面临着融创的来势汹汹。克而瑞数据显示,在更能反映企业营销和操盘能力的操盘榜上,万科以4159.2亿元暂列第3,仅领先身后的融创39亿元。随着融创三四季度的爆发,这一座次的最终顺序或将存在变数。

责任编辑:王帅

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5条评价

来自湖北省石首市的热心网友评价:
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来自福建省龙岩市的热心网友评价:
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继续呀

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